소상공인포커스 - [특별기고] 자산운용 시장의 ′넥스트 스텝′… 물류·데이터센터 이어 ′장사시설′이 뜬다

새하늘공원, 금융이 주목하는 인프라 자산으로 전환
SPC·AMC 구조를 통해 ‘개발’에서 ‘운용’으로 장사시설의 자산화가 시작되다

 

 

국내 자산운용 시장의 관심 축이 빠르게 이동하고 있다. 전통적인 오피스와 상업시설에서 시작된 흐름은 물류센터와 데이터센터를 거쳐, 최근에는 장사시설까지 확장되는 양상을 보이고 있다. 이 변화의 배경에는 단순한 투자 다변화 이상의 구조적 요인이 자리한다. 인구 고령화로 인한 사망자 수 증가, 그리고 화장 중심 장례문화의 정착은 장사시설 수요를 일정한 방향으로 고정시키고 있다. 경기 변동이나 소비 사이클과 무관하게 발생하는 수요라는 점에서, 금융기관이 선호하는 안정적 이용 기반을 갖추게 된 것이다.

여기에 공급 측면의 제약이 더해진다. 수도권을 중심으로 신규 장사시설 인허가는 사실상 중단된 상태에 가깝다. 주민 수용성과 행정 규제가 결합되면서 일정 규모 이상의 시설은 초기 단계에서부터 진입이 어려워졌고, 기존 시설은 시간이 지날수록 희소성이 강화되는 구조로 이동하고 있다. 이처럼 수요는 구조적으로 증가하고, 공급은 제한되는 환경 속에서 장사시설은 점차 다른 성격의 자산으로 인식되기 시작했다. 단순한 시설이 아니라, 장기간 안정적인 이용이 보장되는 기반 인프라로 재해석되고 있는 것이다.

금융기관의 시각에서도 변화는 분명하다. 일정한 수요가 지속되고 운영 단계에서 반복적인 수익이 발생하는 자산은, 단기적인 가격 상승에 의존하는 투자보다 예측 가능성이 높다. 이러한 특성은 자산을 단순 개발 대상이 아닌, 운용을 전제로 한 투자 대상으로 바라보게 만든다. 이러한 흐름 속에서 시장은 하나의 공통된 질문에 도달한다. 이미 공급이 막힌 환경에서, 기존 자산은 어떤 방식으로 재편되고 활용될 것인가.

◆ 공급이 막힌 시장에서 등장한 완성형 자산, 새하늘공원의 위치
이 질문에 대한 하나의 사례로 거론되는 자산이 바로 새하늘공원이다. 경기도 양평군 지평면에 위치한 이 자산은 일반적인 장사시설과 달리 이미 건축이 완료된 상태로 존재한다. 다수의 사업이 인허가 단계에서 장기간 지연되거나 착공 자체가 어려운 상황과 비교하면, 출발선 자체가 다른 셈이다.

연면적 약 4,200평 규모의 건축물과 약 10만기를 수용할 수 있는 설계는 단순한 계획이 아니라 실체를 갖춘 자산이라는 점에서 의미를 가진다. 일정 수준의 정비 이후 곧바로 운영 단계로 전환이 가능하다는 조건은, 개발사업에서 가장 큰 변수로 작용하는 시간과 불확실성을 동시에 줄여준다.

특히 이 시설은 건축적 측면에서도 기존 장사시설과 결을 달리한다. 건축가 류춘수 교수가 설계한 ‘노아의 방주’ 콘셉트는 기억을 보존하고 장사시설을 기능 공간에서 ‘머무는 공간’으로 전환시키는 설계로 평가된다. 이러한 설계는 장사시설에 대한 기존 인식을 바꾸는 요소로 작용한다. 단순한 안치 공간이 아니라, 방문과 체류가 자연스럽게 이루어지는 공간으로 전환되면서 이용 방식 자체가 달라질 수 있는 기반을 형성한다.

이 자산이 주목받는 또 다른 이유는 인허가 환경과 맞물려 있다. 수도권 내 신규 장사시설 공급이 사실상 차단된 상황에서 일정 규모 이상의 시설이 이미 완성된 상태로 존재한다는 점은 시장 내에서 대체 가능한 자산이 거의 없다는 의미로 이어진다. 금융기관의 시각에서 보면 이러한 조건은 단순한 희소성을 넘어선다. 동일한 성격의 자산이 추가로 공급되기 어려운 환경에서는, 기존 자산의 수요 기반이 장기간 유지될 가능성이 높아지기 때문이다.

입지 역시 이 흐름을 뒷받침한다. 수도권 주요 수요지와 연결되는 접근성은 단순한 편의성을 넘어 이용 가능 인구를 확장시키는 요소로 작용한다. 결국 새하늘공원은 단순히 규모가 큰 시설이 아니라, 공급이 제한된 시장에서 이미 완성된 상태로 존재하며, 금융기관 입장에서 ‘즉시 운용 전환이 가능한 희소 자산’이라는 점에서, 일반 개발사업과는 다른 기준으로 평가되기 시작하고 있다.

◆ 구조가 자산의 성격을 바꾼다 SPC·AMC 체계로 설계되는 운용 자산
새하늘공원을 둘러싼 변화의 핵심은 물리적 자산이 아니라, 이를 담아내는 구조에 있다. 동일한 건물과 입지라 하더라도 어떤 방식으로 보유하고 운영하느냐에 따라 금융기관의 판단은 완전히 달라진다. 국내 자산운용사에서 검토 중인 구도는 SPC(특수목적법인)와 AMC(자산관리회사)를 결합한 형태다. 투자자는 SPC를 통해 자산을 보유하고, 자산운용사는 AMC를 통해 운영과 관리, 보고를 담당하는 방식으로 역할이 나뉜다. 이 과정에서 자산의 소유와 운영이 분리되며, 권리 관계와 의사결정 구조가 명확해진다.

이러한 체계가 의미를 갖는 이유는 금융기관의 평가 기준과 직접 연결되기 때문이다. PF를 포함한 자금 조달 과정에서 가장 중요하게 검토되는 요소는 두 가지다. 자산에 대한 통제 가능성, 그리고 현금 흐름의 가시성이다. SPC 구조는 담보 설정과 권리 귀속을 단일 법인 안으로 정리해 통제 가능성을 높인다. 복잡하게 얽혀 있던 이해관계가 정리되면 자산은 ‘누가 무엇을 결정할 수 있는지’가 분명해진다. 이는 금융기관 입장에서 리스크를 판단할 수 있는 출발점이 된다.

AMC 체계는 다른 축을 담당한다. 운영 과정에서 발생하는 수익과 비용을 지속적으로 관리하고, 이를 정기적으로 보고하는 구조가 만들어지면 현금 흐름은 단순 예상이 아니라 관리 가능한 데이터로 전환된다. 월 단위 보고, 예산 대비 실적 관리, 분양과 운영 수익의 분리 관리가 이루어지면서 자산은 프로젝트가 아닌 운용 대상의 형태를 갖추게 된다.

여기에서 자산의 성격이 바뀐다. 개발사업은 특정 시점에 수익을 실현하고 종료되는 구조를 갖지만, 운용 자산은 시간이 흐를수록 수익이 축적되고 안정화되는 흐름을 갖는다. 금융기관이 후자의 형태를 선호하는 이유는 명확하다. 회수 가능성과 예측 가능성이 동시에 확보되기 때문이다.

결국 새하늘공원에 적용되는 SPC·AMC 구조는 단순한 형식이 아니라, 자산의 통제 가능성과 현금 흐름을 동시에 확보한다는 점에서, 금융기관이 자금 집행을 검토할 수 있는 전제 조건을 형성한다. 이는 단순한 개발사업이 아니라, 금융기관이 ‘운용 가능한 자산’으로 판단할 수 있는 구조가 형성되었음을 의미한다.

◆ 분양에서 운영으로 이어지는 흐름, 현금 흐름의 성격이 달라진다
새하늘공원의 수익 구조는 단일 시점에 집중되지 않는다. 시간의 흐름에 따라 성격이 다른 현금 흐름이 순차적으로 형성되는 구조를 갖는다. 초기 단계에서는 분양을 통해 현금 유입이 발생한다. 일정 물량이 소화되는 구간에 들어서면 자금 회수 속도가 빠르게 나타나며, 이 구간은 금융기관 입장에서 초기 리스크를 낮추는 핵심 구간으로 작용한다.

이후 자산이 운영 단계로 전환되면 수익의 성격이 달라진다. 관리비를 중심으로 한 반복적인 현금 흐름이 형성되며, 이는 특정 시점에 종료되는 수익이 아니라 지속적으로 발생하는 구조다. 이 두 단계가 결합되면서 자산은 서로 다른 특성을 동시에 갖게 된다. 분양 단계는 회수 속도를, 운영 단계는 안정성을 담당한다. 금융기관이 이 구조를 긍정적으로 평가하는 이유는 여기에 있다. 단기적인 현금 회수와 장기적인 수익 유지가 동시에 가능해지기 때문이다.

장사시설이라는 특성 역시 이러한 흐름을 뒷받침한다. 이용 수요가 특정 시기에 집중되지 않고 지속적으로 발생하기 때문에, 운영 단계에서 현금 흐름의 변동 폭이 상대적으로 제한된다. 이는 수익의 예측 가능성을 높이는 요소로 작용한다. 결국 이 자산은 단순히 수익이 발생하는 것이 아니라, 시간의 흐름에 따라 리스크가 낮아지고 안정성이 강화되는 현금 흐름 구조를 형성하고 있다. 

 

 

▲ 국내 자산운용 시장이 인구 고령화에 따른 구조적 수요 증가와 수도권 내 인허가 중단이라는 극심한 공급 병목 현상에 주목하면서, 장사시설을 안정적 수익이 보장되는 '실물 인프라 자산'으로 재해석하고 있다.(사진=소상공인포커스 DB)

 

◆ 지역과 함께 작동하는 인프라, 양평군의 새로운 경제 흐름으로 이어진다
새하늘공원이 갖는 의미는 자산의 수익 구조를 넘어 지역과의 관계 속에서 더욱 분명해진다. 장사시설은 오랜 기간 특정한 이미지로 인식되어 왔지만, 최근에는 그 역할이 점차 변화하고 있다. 일정 규모 이상의 시설은 단순한 안치 공간에 머무르지 않고, 지속적인 방문 수요를 기반으로 지역과 연결되는 인프라로 작동하기 시작했다.

새하늘공원의 경우 수도권 접근성을 기반으로 외부 방문객이 꾸준히 유입되는 구조를 갖는다. 이는 특정 시점에 집중되는 일회성 수요가 아니라, 연중 반복되는 흐름이라는 점에서 지역 경제와의 연계 가능성이 높다. 운영 단계에서는 시설 관리, 서비스 운영, 유지보수 등 다양한 영역에서 고용이 발생하게 된다. 여기에 방문객을 기반으로 한 식음료, 숙박, 생활 서비스 이용까지 더해지면서 지역 내 소비 흐름이 자연스럽게 확대되는 구조가 형성된다.

또한 공간 기획과 건축적 완성도를 기반으로 한 방문 경험은 단순한 기능 이용을 넘어 지역 이미지를 형성하는 요소로 작용한다. 이는 특정 시설이 지역 외부와 연결되는 접점으로 기능할 수 있음을 의미한다. 이러한 흐름 속에서 장사시설은 더 이상 분리된 공간으로 존재하지 않는다.

사람의 이동, 소비, 고용이 함께 연결되는 하나의 축으로 자리 잡으며, 지역 안에서 지속적으로 작동하는 기반 인프라로 전환된다. 결국 새하늘공원은 개별 프로젝트를 넘어 양평군의 경제 흐름과 생활 구조 안에서 자연스럽게 결합되는 장기적 인프라로 확장되고 있으며 장사시설은 더 이상 특수 목적 시설이 아니라, 금융이 접근하기 시작한 마지막 인프라 자산군으로 자리 잡고 있다.

 

 

소상공인포커스 / 서정선 칼럼니스트 jacobxu0304@gmail.com 

 

[필자 주요약력]
現 INTERPRO H.K PEF 대표
現 일요주간 부회장
前 Proton International LLC (H.K) 법인장
前 Proton Asia PEF GP
前 Proton Asia PEF
아시아 국제 금융 법률,회계 전문위원
前 화중 테크 대표이사
前 화중아이앤씨 대표이사
前 중국 대련보세구 정부 위촉 외자유치 및 투자 구조 자문 대표
前 중국 천진 한화종합유한공사법인장
前 중국 주재원