-건설사에서 수수료로 몇 천씩 주겠다고 회유...실적 눈 멀어 사기 일당과 공모
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| ▲신유철 공인중개사.(사진=이경희 기자) |
“제가 사무실을 열기 전 일했던 사무실 사장님에게서 스스로를 의사라고 생각하라는 가르침을 받았어요. 실제로 저를 통해 가게 팔고 나서 건강을 회복하신 분이 계셔서 뿌듯해요.”
신유철(32) 공인중개사는 서울시 광진구 구의동에 소재한 ‘미가로’ 먹자골목에서 6년째 부동산중개사무소를 운영하고 있다.
상가와 사무실 위주로 중개 업무를 하고 있다는 신유철 공인중개사는 권리금이 코로나19 때보다 현재 20~30% 인상된 분위기라고 전했다.
그는 최근 사회적 물의를 일으키고 있는 전세 사기와 깡통전세 사태와 관련해 법·제도적 허점을 사기꾼들이 교묘하게 파고들고 있다고 지적했다.
등기부등본을 뗄 때 다주택자와 소유한 주택들을 명시해야 전세 사기를 주의할 수 있는데 중개사에게 그걸 확인할 수 있는 권한은 주지 않고 책임만 묻는다고 토로했다. 아울러 등기소는 등기부등본조차 공신력을 인정하지 않고 있다며 사고가 나면 국가 책임이 아니라고 법적으로 명시 돼 있다면서 개선의 필요성을 제기했다.
<다음은 신유철 공인중개사와의 일문일답>
Q. 이른바 빌라왕, 깡통전세 사태 이후 공인중개사를 바라보는 부정적인 시각이 많은데 같은 업종에 종사하는 입장에서 어떤 생각이 드세요?
A. 사실 예방할 수 있었는데 전국에서 전세 사기 사고가 생기니까 안타깝죠. 전세가 그런 금액이 나오는 게 처음에 서울 땅값이 올라서 비싸게 샀기 때문에 건설사들이 자기네들의 수익성을 맞추기 위해서 한 건데요. 물론 중개사들 잘못도 있다고 봐요. (공인중개사) 자격증을 줌으로써 부동산 업계에 위임을 한 건데 그런만큼 책임에서 자유롭지 않다고 보거든요. 그리고 건설사들은 계약을 성사시키면 수수료를 많이 주겠다고 (중개사들을) 유혹하거든요. 사실 저도 그런 유혹이 없었던 건 아니에요. 지금도 수수료 몇 천씩 주겠다고 (깡통)전세 빼달라는 문자가 계속 오거든요. 하루에도 몇 번씩 오는데 이 사람들은 포털에 등록된 공인중개사 연락처를 보고 이렇게 무작위로 문자를 보내는 거예요. 지금은 좀 금리가 올라가서 그게 좀 위축되는 분위기예요. 그것을 다 너희(공인중개사) 책임이라고 하는 것은 조금 무리가 있지 않나 싶어요. 사실 주식 전문가라고 해서 주식이 올랐을 때, 내려갈 때 이걸 다 아는 게 아니듯이 중개사들도 마찬가지거든요. (집값) 변동성이 너무 심하다 보니까 이게 좀 억울할 수 있는 면이 있죠. 엄밀히 따지면 이건 주식과는 완전히 다른 계열이기 때문에 이것을 주식으로 비유를 할 수는 없어요. (하지만 쉽게 이해할 수 있도록 설명하자면) 중개사무소는 주식 거래소란 말이죠. 금액이 오르락내리락하는 것을 정확하게 알 수는 없어요. 현재 상황에선 이게 자고 일어나면 분위기가 바뀌기도 해서요. 최근 들어 1~2년 동안 너무 변동성이 심해서 집주인 측에서도 호가를 넣었다가 뺐다를 반복하기 때문에 호가도 예측하기 좀 어려웠던 부분이 있죠.
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| ▲신유철 공인중개사.(사진=이경희 기자) |
Q. 일부 공인중개사들이 고액의 수수료 유혹에 빠지게 되는게 어떤 이유 때문이라고 보시나요?
A. 제가 (이 일을) 혼자 하다보니 매출에 한계가 있어서 사무실 확장을 하든지 아니면 다른 업을 함께 겸하든지 이런 돌파구를 마련해야 될 것 같아요. 그런데 이 업을 확장했을 때도 문제가 좀 있어요. 영업을 확장하면 다단계처럼 직원들과 수수료를 N분으로 나눠서 가지는 형태가 되는데, 그러면 직원도 실적에 의해서 움직이다 보니까, 전세 사기도 사실 그런 데서 나온 거거든요. 직원들이 본인이 실적을 내야 되는데 그 계약을 안 할 수 없잖아요. 리스크 있는 계약은 수수료를 많이 줘요. 수수료를 법정대로 다 주고 이것저것 막 챙겨주고 하니까 유혹에 안 빠질 수가 없는 거죠. 신규 분양은 손님을 데려가면 저희가 중개를 하는 게 아니고 그쪽(건설사)에서 분양 계약서를 써요. 그러면 거기에 대한 수수료를 주는데 그건 사실 중개가 아니라서 중개 수수료랑 별도예요. 그래서 그쪽에서 더 주는데 그런게 문제가 되는 거죠. (공인중개사가) 그 사무실에 소속돼서 대표랑 나눠 갖는 사람은 확실히 책임감이 떨어지거든요. 그리고 중개사 자격증 없는 사람들도 보조원으로 취업을 해서 그런 작업을 많이 해요. 그런데 사실 중개사들은 그런 거 발각돼서 걸리면 자격이 취소되거든요. 그러면 당장의 리스크가 너무 커서 조심하고 웬만하면 안 하려고 하는데, (공인중개사 자격증) 없는 분들은 (명함에) 공인중개사를 못 쓰거든요. 그거 없으신 분들이 보통 그런(전세 사기 일당과 공모) 걸 많이 해요. 사실 손해 볼 게 없으니까 본인은 그렇게 돼도 책임질 게 없으니까 많이 해요. 제가 옛날에 배울 때 그런 사무실에 있어 봤거든요. 그런데 그런 사무실을 운영하는 것은 대표 입장에서는 다단계처럼 수익이 여러 군데서 들어오니까 이득은 될 수도 있지만 관리하는 데에 리스크가 있어요. 원래 제 사무실도 책상이 세 개였어요. 저도 셋이서 하다가 관리 안 하니까 이게 힘든 거예요. 그래서 일단 정리하고 혼자 하는 쪽으로 방향을 바꾼 지는 몇 달 안 됐어요
Q. 공인중개사들 입장에서도 전세 사기를 사전에 감지한다는 게 쉽진 않겠군요?
A. 그렇죠. 등기부 등본을 하나씩 떼어 봐야 되는데 그 사람이 가지고 있는 주택이 그 사람 이름을 검색했을 때 쫙 뜨는 것도 아니고, 그 사람이 집을 어디에 뭘 가지고 있는지 저희가 다 알 수 없는 거잖아요. 그 사람이 실제 주인인 것만 알지 집을 수십, 수백채씩 있는는 것을 저희한테 보여주는 건 아니니까 사실 그것을 알 수는 없죠. 만약에 등기부둥본 뗄 때 다주택자를 명시를 해 주고 목록 같은 게 같이 뜨면 그걸 좀 주의를 할 수 있지 않을까 싶기도 하고요. 저희가 이걸 맡은 거고 그런 걸 확인, 설명하라는 의무가 있기 때문에 사실 저희도 확실하게 해야 되고 책임을 회피할 수는 없어요. 그러면 저희한테 확인, 설명 의무를 부여했으면 그걸 확인할 수 있는 권한을 줘야 되잖아요. 그런데 확인할 수 있는 권한을 안 주고 확인을 하라고 하니까 (억울하죠.) 정부 측에서 소유하고 있는 재산은 제외하더라도 부동산에 대해서 만큼은 임대인 관련 자료를 주고 확인을 하라고 해야 하는데 아무런 자료도 주지 않고요. 심지어는 등기소에서 조차도 사고 나면 책임을 지지 않는다고 법적으로 명시가 돼 있어요. 그렇게 국가는 모든 책임을 다 회피하면서 정보도 정확하게 제공을 안 해요. 만약에 주인이 아닌데 그것을 동명이인이 갖다 파는 거래를 하거나 위조해서 팔면, 그것에 대해서 아무런 책임도 안 지고 그러면 피해자가 속출하겠죠. 어차피 임대 사업자라는 제도도 시행하고 있고 다양한 제도를 시행하고 있는데 그런 정보를 좀 제공하면 이런 사건이 줄어들지 않을까 생각돼요. 다만 개인정보 노출을 우려해서 (주택 소유가) 10채 이상을 넘어가면 공개를 한다든지 하면 리스크를 좀 방어할 수 있지 않을까요. 그리고 옛날에도 자본금이 없는 상태에서 집을 100채씩 샀다는 사람들이 많았어요. 5년 전에도 본 것 같고. 빌라왕이라는 사람 한 명을 잡아서 그 사건을 종결한다면 다음에 그런 일이 또 생길 가능성이 높죠. 그리고 지금 공인중개사협회가 한국변호사협회처럼 공적 단체로 만들겠다고 얘기가 나오고 있다. 그런데 부동산 플랫폼 업체들이 막고 있는 분위기예요. 플랫폼 업체들은 사실 부동산과 관련 회사가 아니에요. 거기는 IT 이공계 출신들이 어플을 만들어서 서비스를 하는 건데, 그 서비스를 만든 다음에 중개사들을 계속 영입을 해요. 그래서 거기에다가 물건을 올려달라고 요청을 해서 광고비를 받는 사업이에요. 그런데 그쪽에서 본인들이 그 업을 제대로 영위하기 힘들까 봐 협회 만드는 걸 막고 있어요. 법정협회가 되면 거기에 붙어서 상생을 해야지 그거조차 되는 걸 막고 본인들이 그 거래를 성사시키겠다고 하면 (전세 사기 등의) 문제가 더 생길 텐데 지금 밥그릇 싸움을 위해서 막고 있는 걸 보면 좀 답답한 부분이 있죠.
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| ▲신유철 공인중개사가 대표로 있는 스타부동산.(사진=이경희 기자) |
Q. 이사철이 다가오면서 부동산 경기가 나아질 기미를 좀 보이고 있나요?
A. 지금 이 동네는 건국대학교가 옆에 있기 때문에 새로 입학하시는 분들이 방을 많이 찾는데요. 다른 쪽에서도 아파트 같은 게 조금 빠지는 것 같기도 하고요. 그런데 지금 살짝 관망하는 것 같긴 합니다. 전화로 시세 문의가 많이 와요.
Q. 집 없는 사람들이 전세를 구하고 자 할 때 또는 내 집을 마련하고자 하는 사람들에게 조언을 한다면?
A. 이것도 시기를 잘 보고 들어가야 되는데 실거주를 하려고 하는 사람들은 크게 시기랑 상관없죠. 그런데 사실 지금 거래가를 보면 뉴스에서는 실거래가가 작년, 재작년에 많이 올랐다고 하는데 생각보다 실거래가 그 금액대에 찍힌 건 별로 없거든요. 이 가격에 거래됐다는 사례들 몇 개가 요즘 뉴스에 올라가서 거래가 되게 비싸게 많이 된 것처럼 보이는데 실질적으로 보면 그 호가된 금액에 실제로 거래된 게 생각보다 별로 없습니다.
Q. 생각보다 높지 않은 시세들이 좀 더 많다는 말씀이군요.
A. 그때 금액이 몇 억씩 올라갔던 호가가 온라인 상에 올라와 있으니까 사람들이 되게 박탈감을 느꼈거든요. 작년에 금액대가 안 올라가지는 않았어요. 대표적으로 반포나 강남 3구 이런 데는 전세나 월세, 매매가 좀 올라가서 거래가 어느 정도 있는 것 같긴 한데 실질적으로 그쪽도 실거래가를 보면 많이는 (거래)되지 않았어요. 거의 이전에 비해서 소수가 거래가 됐고 거래량이 생각보다 그 금액 대에는 많지 않더라고요. 비싸게 호가를 한 것에 대해서 따져보지 않고 실거래가를 확인 안 하고 계속 계약을 하면 전세 사기처럼 매매 사기까지 될 수 있는 건데요. 사람들이 대부분 집을 사는 데 있어서 음식점에서 음식 먹듯이 대충 사지 않으니까 금액대가 이렇게 호가가 있어도 호가가 실거래로 이어지는 것은 많지 않은 것 같습니다.
Q. 향후 부동산 시장을 전망한다면?
A. 우상향 하되 점진적으로 갈 것 같아요. 요즘 뉴스 보면 이게 갑자기 3억 떨어졌다, 3억이 올랐다 등 맨날 말이 많아요. 그런데 사실 그게 실거래로 이어진 것도 아니고 호가된 거 얘기만 하고 실거래가가 떴다고 해도 가끔 없어지는 것도 있고요. 평이하게 갈 것 같습니다. 지금 서울 인구가 생각보다 좀 많이 빠지고 있어요. (이 인구가) 경기도로 넘어가고 있습니다. 서울에 지금 주택이 노후되면서 신도시로 많이 빠지는 것 같거든요. 지금 인구도 서울 인구가 빠지는 것만큼 경기도 인구가 딱 그만큼 늘어나더라고요. 지금 경기도 쪽에 신도시 분양 물건이 많이 나온다고 해서, 아마도 거기 입주로 인해서 좀 많이 빠지지 않을까 (생각됩니다.) 서울에 지금 인구수가 제일 많은 데가 송파구거든요. 광진구나 중구, 성동구 이쪽은 인구가 생각보다 많지가 않아요. 원룸, 투룸 등 빌라촌에 거주하시는 분들도 거의 20~30대가 거주를 하고 있는데 여기 근처에 살던 친구들도 결혼하게 되면 집이 좁으니까 경기도로 다 이사를 가더라고요.
Q. 코로나로 많은 자영업자들이 어려움을 겪었는데요. 당시 상황과 지금을 비교한다면?
A. 저는 상가를 위주로 해서요. 코로나 당시에는 거래가 거의 없었고요. 코로나 때는 상가가 많이 나왔었고 작년 말부터 지금까지 새로 들어가시려는 분들이 많이 있는 상황이에요. 지금은 권리금을 코로나 때 시세보다 30%, 20% 정도 좀 더 부르는 상태예요.
Q. 가게를 운영하면서 세운 소신과 철칙이 있다면?
A. 제가 이 사무실을 개업하기 전에 (다른) 사장님이 금융적인 부분에서 내가 의사라고 생각하라고 제게 가르침을 주셨어요. 보통 가게 나올 때 건강상의 이유, 자녀분들 때문에 이사를 가야 된다, 부모님 때문에 지방으로 내려가야 된다 이런 다양한 이유가 있는데 사실 이유들을 합쳐 보면 5가지 내외밖에 안 돼요. (또 이런 분들이) 사실 매출이 엄청 잘 나오면 가게를 안 파실 거거든요. 좀 힘드셨던 분들 중에 어떤 분은 가게 운영때문에 힘들고 아팠던 손님이 계셨는데, 가게를 팔고부터 건강이 좋아지셨더라고요. 그래서 거래라는 게 가게를 빼면 망한다 이런 개념이 아니고 그 돈이 들어옴으로 인해서 새로운 시작을 다시 할 수 있는 거잖아요.
소상공인포커스 / 이경희 기자 leegh0224@bizfocus.kr
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