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“서류 부분에 대해서 기본적으로 확실하게 정직하게 신용을 지키려고 노력하죠.”
서울시 광진구 자양동에 위치한 이강애(54) 중개사는 2002년부터 부동산 중개업에 종사하다가 2007년 공인중개사 자격증을 취득했다고 한다.
이 중개사는 부동산 현황에 대해 금리 인상 이전으로 회복할 때까지 거래를 당분간 보류할 것을 조언했다. 또, 투자 목적이더라도 만일의 사태를 대비해 내가 그 집에 들어가서 살 수도 있다는 판단하에 집을 사는 게 가장 안전하다고 귀띔했다.
그는 임대차 3법 강행이 집값과 전셋값 폭등의 원인을 제공했다며 전세 사기의 시발점으로 꼽았다. 이런 시국인 만큼 그는 2년 전부터 전세 계약 시 집주인에게 국세지방세 완납증명서를 요구한다며 특히 아파트의 경우 국세지방세 완납증명서만 있고 등기사항 증명서에 특별한 대출만 없으면 안전하다고 평가했다.
그러면서 지금은 정부가 새로운 정책 추진이나 기존 정책 폐지 등 급격한 시정보다는 사고가 터질 때마다 보완하는 대책 마련에 중점을 두는 것이 중요하다며 등기의 공신력을 인정하지 않는 법 제도부터 개선해야 한다고 주장했다.
아울러 집주인에게 국세지방세 완납증명서 요구가 공식적인 절차는 아니지만 요구할 수 있는 법이 생겨 다행이라면서도 세입자가 떼어볼 수 있는 절차보다는 아예 계약 구비 서류에 포함시키는 게 필요하다고 덧붙였다.
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<다음은 이강애 중개사와의 일문일답>
Q. 부동산 중개업을 시작한 지 얼마나 됐나요?
A. 2002년부터 시작했어요. 처음에는 제가 자격증을 취득하기 전에 지인 사무실에서 이 일을 시작하게 됐죠.
Q. 공인중개사 자격증은 언제 취득했나요?
A. 2007년도예요.
Q. 어떤 종류의 부동산 매물을 주로 중개하나요?
A. 저희는 주로 아파트죠. 그리고 상가는 여기가 주상복합이다 보니까 상가가 많아서 상가도 중개하고요.
Q. 이 일을 시작하게 된 계기가 궁금한데요.
A. 오랫동안 할 수 있는 직종이라고 생각을 해서 선택했어요.
Q. 현 부동산 상황을 고려해서 소비자들에게 조언한다면?
A. 지금은 부동산이 안 움직이는 분위기니까 움직이려고 해 봐야 손해고, 금리가 급격하게 오르기 전의 금리 수준으로 내려갈 때까지 가만히 있는 게 좋다고 생각합니다.
Q. 소비자들이 전세사기로 부터 안전하기 위해서 어떻게 해야 할지 팁을 알려주신다면?
A. 이 지역에서는 전세 사기가 별로 없는데요. 전세 사기를 안 당하려면 발품을 좀 많이 파셔야 되겠죠. 내가 시세가 이게 적절한 지를 어느 한 군데 가서 제대로 조사해 보는 게 중요해요. 그런데 사람들의 단점이 눈으로 봤을 때 집이 좋아 보이거나 가격이 조금 싸면 자기가 그냥 믿고 싶은 말을 믿더라고요. 사람들이 객관적으로 판단을 못 해요. 자기가 이 집이 마음에 들면 다른 우려의 목소리가 있더라도 그 사람 말을 믿더라고요. 그러니까 사기당하신 분들한테는 안타까운 마음이 들죠. 물론 속인 사람이 제일 나쁘죠. 제일 나쁘긴 하지만 소비자가 객관적인 시각을 좀 갖추는 게 필요하지 않나 싶어요. 이게 적절한 시세인지 아닌지를 한 군데만 가서 알아볼 게 아니고 전화든 여러 방면으로 확인해 볼 필요가 있어요.
Q. 어떤 집을 사야 되나 말아야 되나 판단하는 데에 도움이 될만한 팁이 있다면?
A. 투자 목적으로 살지라도 만일의 사태를 대비해서 내가 그 집에 들어가서 살 수 있다는 가정 하에 집을 사는 게 가장 안전하다고 생각해요. 내가 집을 샀는데 투자 목적까지 잘 이뤄지면 더 좋겠죠. 그런데 집은 일반 주식이나 다른 투자와는 다르게 내가 거주할 수 있다는 장점이 있잖아요. 투자도 되지만 내 집이 안 팔리거나 전세가 안 나가면 내가 들어가면 된다는 각오가 있다면 무리할 일이 없을 것 같아요. 내가 집을 사는데 시세가 올라가든 떨어지든 그게 큰 의미도 없을 거고요. 그런 쪽으로 접근을 하면 큰 무리가 없을 것 같아요. 내가 거리가 너무 먼데 그냥 단순히 투자 목적으로 갭 투자에 뛰어들 때, 전세가 안 나가거나 시세가 떨어지면 힘들잖아요. 그러니까 목적에 대해서 저는 손님들께 말씀드리는 게, 손님이 거주하실 건데 무슨 상관이 있냐, 거래가 안 되면 집의 가장 큰 장점이 주식은 그냥 보이는 거지만 집은 내가 들어가서 살 수 있지 않냐고 말하죠.
Q. 정부에서 추진하고 있는 우리나라 부동산 정책에 대해 문제점과 개선돼야 할 점이 있다면?
A. 글쎄요. 지금은 뭘 어떻게 할 수 있는 상황이 아닌 것 같고요. 지금은 (부동산 관련 규제들을) 다 풀어놔도 안 되는 시기니까요. 그런데 민주당은 지난 문재인 정권 시절 임대차 3법을 강행처리하며 집값과 전셋값 폭등의 원인을 제공했다고 생각해요. 이로 인해 아파트 전셋값이 너무 올랐거든요. 여기 아파트도 한 3억씩 올랐었어요. 한 2억 5000만 원에서 3억 가까이 오르기도 했는데 그게 불과 몇 개월 사이에 그렇게 올라버렸으니까 사람들이 다 빌라로 내몰리고 그랬던 거예요. 그래서 빌라 업자들은 이 시기를 안 놓치고 아주 적절하게 해먹은 거죠. 이게 갑자기 급등한 게 전세 사기를 초래하는 데에 가장 큰 원인이었어요.
그런데 아파트는 사람들이 대놓고 갭 투자를 많이 했던 소형 빌라 같은 아파트를 빼놓고는 그런 분들이 많지 않고요. 우리 지역은 특히 그런 게 없는데 개인도 갑자기 10억이었다가 지금 7억 5000만원~8억이 돼버리면 최소 1~ 2억은 빼줘야 되거든요. 그게 아마도 곧 닥칠 것 같아요. 여기도 10억에 내놨던 집이 간혹 있거든요. 그 몇몇 집들도 마찬가지 입장이죠.
Q. 그럼 임대차 3법의 폐지가 해결책일까요?
A. 지금은 자연스럽게 가격이 떨어졌기 때문에 급격하게 뭔가를 변화시키기보다는 자연스럽게 놔두면서 뭐 하나를 약간 조금씩 개선해 가는 게 바람직할 것 같아요. 2022년 하반기 이후 주택 가격과 임대료가 하락하는 추세를 보이기 시작했고 묵시적 갱신이 되거나 계약갱신청구권을 사용한 재계약보다 신규 임차료가 더 싼 역전현상이 나오기 시작했는데요. 임차인이 3개월 내에 계약을 해지할 수 있다는 임대차 3법 조항을 들어 3개월 내에 나갈 테니 보증금을 내놓거나 아니면 집주인에게 임차료를 내려달라고 압박하는 경우가 발생하고 있어요.
그러니까 집주인은 당황스럽죠. 3개월 안에 또 빼줘야 되니까요. 그러시는 분들도 있더라고요. 서로 경험이 없으니까 그렇게 해놨는지 모르겠지만 자연스럽게 가는 게 맞아요. 그냥 자연스럽게 내버려 두면 5%가 아니라 그냥 내버려 둬도 돼요. 그냥 내버려 둬서 안 올리시는 분도 있고 또 많이 올리시는 분도 있어요. 모든 사람들을 다 법으로 강제하기는 힘들어요. 오히려 그렇게 되면서 부작용이 나오는 것 같아요. 내가 정책적으로 뭔가를 급격하게 바꾼다는 거는 좀 힘들어요. 오히려 머리 좋은 사람이 더 많아요. 그러니까 사기꾼들이 머리가 더 좋아서 그거를 악용하거든요.
Q. 각각의 사건이 일어났을 때 거기에 방비하는 수밖에 없겠군요.
A. 그렇죠. 아니면 정책적으로 꼭 필요하면 좀 오랜 기간 동안 고민을 많이 해보고 나서 바꿔야죠. 사기꾼들은 머리가 너무 비상하기 때문에 틈만 나면 악용할 여지가 커요. 지금 전세 사기 피해의 가장 큰 주범이 임대 3법을 바꿔놓은 것 때문이에요. 집값도 오른 거고요.
Q. 집을 매매나 전세를 구할 때 공인중개사는 어떤 부분에 주안점을 두고 고객에게 제안하나요?
A. 저희는 가장 중요한 게 자금 여력이 있어야죠. 자금에 맞춰서 얻어야 되니까요. 그리고 위치가 적절한지에 대해서 살피는데요. 그 부분은 본인에게 맞아야 되는 거고요. 또, 등기사항이나 요즘 같은 때는 저희가 전세 계약을 할 때는 국세지방세 완납증명서를 첨부하기 위해서 고객님(집주인)께 그 서류를 떼어오시라고 말씀을 드려요. 그럼 요즘 다들 잘 떼어오시더라고요. 그러면 아파트의 경우에는 국세지방세 완납증명서만 있고 등기사항 증명서에 특별한 대출만 없으면 안전하실 거예요. 그런데 요즘은 매매는 거의 없어요.
Q. 이 사무실에 대해 소개한다면?
A. 흔한 얘기지만 저는 서류 부분에 대해서 기본적으로 확실하게 정직하게 신용을 지키려고 노력하죠. 저도 사기당하는 거 보는 것도 싫어요. 저도 그런 거 겪고 싶지 않기 때문에 남이 아니에요. 내 일이라고 생각하고 책임지고 맡아서 처리하죠. 전세 사기를 당했는데 제가 무사히 있겠냐고요. 머리털 다 뽑히겠죠. 동네에서 부동산 중개업 하는 분들은 그렇게 하는 사람들이 없어요. 그런데 간혹 중개 보조원들이 와서 그러니까 이제 그런 부분에 강화를 많이 하죠. 그리고 저는 사람들의 감정적인 부분들을 고려해서 조율하려고 노력해요. 좀 싸게 해달라고 요구하면 싸게 해주기도 하고, 망해서 나가는 사람들한테는 안 받기도 해요.
부동산에서 가장 중요한 건 소비자의 신뢰인 것 같아요. 왜냐하면 솔직히 그 부동산이 자기의 전 재산이잖아요. 그런데 신뢰 자체가 없어지면 어떻게 할 수가 없잖아요. 사기를 치려고 작정하면 저도 못 알아볼 수 있어요. 서류적으로 완벽하게 꾸미면 그거는 제가 아무리 주의한다고 해도 놓치는 부분이 있을 수 있을 거예요. 그러니까 그런 사기꾼을 안 만나길 원하고 되도록이면 저 나름대로 의심스러운 부분들이 있으면 다시 검토하기도 해요.
Q. 공인중개사로서 다 검증이 안 되는 부분이 있을 텐데요. 그 부분에 대한 문제의식을 많이 느끼겠군요.
A. 그렇죠. 만약에 등기부상으로 멀쩡한 소유자로 살고 계시는데 어떤 법적인 부분 때문에 그 등기부가 소용이 없는 경우가 있어요. 그런 부분들은 어떻게 할 수가 없거든요. 저는 그런 일을 겪지 않았지만 가장 큰 문제로 여겨지죠. 등기에는 공신력이 없거든요. 그래서 법적으로 꼬여 있을 적에 등기부만 믿고 소유자라고 주장했는데도 내 것이 안 되는 경우들이 어쩌다 있더라고요. 법적으로 하자가 있는 등기를 물려받았을 때 이런 일이 발생하죠. 우리는 그것을 어떻게 확인할 도리가 없어요. 그러니까 가장 중요한 게 등기의 공신력을 인정하지 않는 법의 제도부터 개선해야죠. 그래도 지금은 나아졌어요. 제가 한 2년 전부터 그런 사고가 나기 시작할 때부터 국세지방세 완납증명서를 집주인한테 떼어오는 게 공식적인 자료가 돼야 된다고 계속 요구했거든요. 누가 그걸 떼오겠냐고요. 안 떼어오죠. 그런데 그게 계약의 조건이 돼버리면 떼어올 수밖에 없잖아요. 그런데 이제는 된 거죠.
Q. 그게 안전장치로 작용할 수 있겠군요?
A. 그렇죠. 지금도 사고가 많이 나니까 제가 떼어오라고 요구하는 게 공식적인 절차는 아니지만 요구를 할 수 있는 법이 생긴 거죠. 요즘은 주인 분들도 마지못해서 떼어오시더라고요. 제가 남의 국세지방세를 어떻게 부동산에서 확인할 수 있겠어요. 그래서 당사자에게 떼어오라고 요구하는데, 옛날 같으면 안 떼어오죠. 그걸 세입자가 떼어볼 수 있게 하는 거 말고 아예 계약 구비 서류에 포함시키는 게 필요하죠. 사고가 났으면 재발을 막기 위해서라도 바로 바꿔야 하고, 간단한 거니까 바로 바꾸는 게 어렵지도 않아요. 이런 전세 사기가 안 나도록 임대차 3법으로 손볼 게 아니라 이런 구체적인 개선을 해야 해요.
Q. 이 부동산 중개업을 하면서 세운 소신이 있다면?
A. 저는 욕심부리지 않고 친절하게 가족같이 다가가는 입장을 고수하다 보니까 동네 할머니들, 아줌마들 가끔 놀러 오시기도 해요. 그런 게 편하고 좋아요.
Q. 이 일을 통해서 만족스러웠거나 기억에 남는 일이 있다면?
A. 제가 소개해드린 집에서 손님들이 굉장히 만족하면서 사시거나 소개해드린 상가의 경우는 그분들이 수익을 많이 올리시면서 만족하는 모습을 보는 게 제일 뿌듯하고 좋아요.
Q. 앞으로 계획이 있다면?
A. 지금까지 해온 것처럼 자리 잘 지키고 열심히 하려고요. 사고가 안 나는 세상이 왔으면 좋겠네요.
Q. 창업을 준비하는 분들께 조언한다면?
A. 일단은 내 사무실을 오픈하기 전에는 무조건 다른 데에 직원으로 들어가서 경험을 좀 하고 개업했으면 좋겠어요. 자격증 따기 전에도 들어갈 수는 있는데 요즘에는 자격증 따기가 더 힘드니까 자격증을 취득한 뒤에도 좀 경험을 하시고 신중하게 사무실 오픈을 하는 게 좋죠. 부동산 업계가 나름대로 굉장히 텃세가 심한 편이에요. 우리가 손님을 소개해 드리기도 하지만 손님들도 저희들에 대해 알아보려고 간 보러 오고 그래요.
Q. 부동산 자체에 정말 관심이 있는 분들만 계속 이 일에 종사하겠군요.
A. 그렇죠. 자격증 땄다고 다 하는 건 아니에요. 오히려 진짜 적성에 안 맞을 수도 있고요. 사무실을 차렸다가 계속 손님이 없고 일 못하고 돈 못 벌 수도 있거든요. 이 일이 참 자기가 한 만큼 보이는 특징이 있어요. 반면, 생소하면 보이는 게 없어서 내가 뭘 할 수 있는지, 뭘 해야 될지를 몰라요. 일을 안 하기 시작하면 아주 끝도 없이 안 할 수 있는 혹은 못 할 수 있는 게 부동산 중개업이라고 생각해요.
Q. 코로나로 많은 자영업자들이 어려움을 겪었는데, 당시 상황은 어땠나요? 지금 상황은?
A. 코로나는 식당 등과 밀접한 문제지 우리 업종은 코로나와 크게 상관이 없었던 것 같아요. 오히려 부동산 호황기에는 코로나 당시에 급등하고 전세 시세가 높아질 때가 오히려 더 나았죠. 지금은 힘들어요. 전세 사기 터진 이후로 어저께도 무슨 계약을 하는데 얼마나 질문을 까다롭게 끝도 없이 하는지 요즘 계약 한 건 하기가 너무 힘들어요. 분양권을 취득해 아파트에 입주하는 경우 간단한 등기 문제가 해결되지 않아서 골치 아프죠.
Q. 부동산 시세가 떨어지기 시작한 시점부터 부동산 업계도 힘들겠군요.
A. 그렇죠. 거래 자체가 안 되니까 힘들죠. 2021년 말부터 움직임이 좀 줄어들긴 했었는데요. 저는 작년 봄에 한 건하고, 지금까지 매매는 하나도 없었어요.
Q. 시세가 떨어지는 주된 원인이 무엇이라고 생각하나요?
A. 금리가 오르기 시작한 게 가장 큰 원인이라고 봐요. 집 사고 싶은 사람이 금리 부담 때문에 집을 살 수가 없으니까요. 그리고 돈 많은 강남 사람들이 중심일 수밖에 없잖아요. 그 큰손들이 안 움직이는 것 같아요. 집권당이 민주당이 되면 열심히 움직이고 아니면 안 움직이는 것 같아요. 또, 집권당이 보수당이 되면 희한하게 그런 느낌이 나요.
Q. 현재 가장 어려운 점이 있다면?
A. 거래가 안 되는 게 가장 힘들죠. 급매물을 사려는 사람은 간혹 있는데 싸게 사려고 하는 거고요. 또 싸게는 안 팔려고 하시니까 쉽지 않죠. 그리고 이 지역적인 특성상 급매물이 별로 없어요.
Q. 이사철에는 평소보다 거래가 활발하지 않나요?
A. 이사철에도 희한하게 이 동네는 살기가 편한가 봐요. 그러니까 급하게 팔려고 하는 사람들이 별로 없어요. 혹시 내가 돈 때문에 쪼들리는 경우라면 몰라도 그런 일도 많지 않고 이 지역에 대해서 유망하게 생각하시는 분들도 있고요. 항상 남들이 막 오를 때도 조금 오르고 떨어질 때도 조금 떨어지고 그래요. 전월세는 시세에 조금 민감한데 매매는 그렇게 민감하지는 않아요.
Q. 정부에 바라는 점이 있다면?
A. 지금은 정부가 급격하게 뭘 하려고 추진 안 했으면 좋겠어요. 어떤 사고가 조금씩 나기 시작하면 그때 정책적으로 딱 막을 수 있는 부분들이 있거든요. 사고가 났으면 그걸 보완해 주는 게 가장 중요하다고 생각해요.
소상공인포커스 / 이경희 기자 leegh0224@bizfocus.kr
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