소상공인포커스 - [법률 정보] 상가 임대차 분쟁 해결법… 사장님이 알아야 할 법률 상식

임차료 인상 분쟁 대처 방법
보증금 반환 문제 해결
계약갱신 거절 시 권리
임대인과의 분쟁 해결 사례

▲ 위 사진은 기사 내용과 무관하게 AI(인공지능)가 생성한 이미지입니다. 임대차 계약서를 검토하는 소상공인의 모습. 법률 지식 부족으로 손해를 보는 점주들이 많아 기본적인 법령 이해가 중요하다. (사진 = 제미나이)

 

 

소상공인들이 가장 많이 겪는 분쟁이 건물주와의 임대차 분쟁이다. 대한변호사협회 통계에 따르면 소상공인 법률 상담 중 39%가 임대차 관련이다. 특히 "임차료 인상" "보증금 반환 거절" "계약갱신 거절" 등의 분쟁이 많다. 문제는 많은 점주들이 자신의 법적 권리를 제대로 모른다는 점이다. 임대차보호법상 세입자(사업자)의 권리는 생각보다 강하지만, 모르면 손해 본다. 

 

실제로 부당한 임차료 인상을 당해도 "말도 안 되지만 어쩔 수 없다"고 생각하는 점주들이 많다. 또한 건물주와 직접 분쟁하기 어려워 손해를 감수하는 경우도 많다. 기본적인 법률 지식만 있어도 상당한 분쟁을 예방할 수 있다.

◇ 임차료 인상 분쟁 대처 방법
건물주가 "다음달부터 임차료를 30% 올리겠다"고 통보해도 당황할 필요가 없다. 상가건물임차차보호법에 따르면 임차료 인상은 엄격히 제한된다. 가장 중요한 원칙은 "임차료 인상은 당사자 합의가 있어야 한다"는 것이다. 일방적인 통보만으로는 인상할 수 없다. 또한 인상액도 제한되는데, 직전 임차료의 일정 비율 이내여야 한다(지역마다 다름, 통상 10% 이내). 실제 사례를 보면, 서울 강남구의 한 식당 점주는 건물주로부터 30% 인상 통보를 받았다. 

 

변호사 상담 후 "법으로 정한 범위 내에서만 협상할 수 있다"고 건물주에게 통보했고, 최종 8% 인상으로 타협했다. 임차료 인상을 통보받으면 먼저 "임대차계약서"를 확인해야 한다. 계약서에 인상액이 명시되어 있는지, 갱신 조건이 무엇인지 확인한다. 그 후 소상공인시장진흥공단의 "법률자문 센터"(무료)에 상담을 받길 권장한다.

◇ 보증금 반환 문제 해결
계약 종료 후 보증금을 반환받지 못하는 문제도 흔하다. 건물주가 "수리비가 드니까 공제하겠다"고 하거나, "아직 새 세입자를 못 찾았으니 잠깐 기다려"라고 미루는 경우가 있다. 상가건물임차차보호법에 따르면 보증금 반환은 "계약 종료 후 명도(점포 비우기) 완료 후 지체 없이" 반환해야 한다. 만약 건물주가 반환을 거절하면 "보증금 반환청구소송"을 제기할 수 있다. 

 

부산의 한 카페 점주는 계약 종료 후 건물주가 "수리비 200만원"을 공제하겠다고 했다. 점주가 법률상담을 받자 "별도 계약이 없으면 건물주가 일방적으로 공제할 수 없다"는 답변을 받았다. 결국 전액 반환받았다. 보증금 반환 시 중요한 것은 "인수인계 확인서"를 작성하는 것이다. 이 서류에 "보증금 전액 반환 완료"라는 내용을 명시하면 이후 분쟁을 방지할 수 있다.

 

▲ 위 사진은 기사 내용과 무관하게 AI(인공지능)가 생성한 이미지입니다. 변호사와 임대차 분쟁을 상담하는 점주들의 모습. 기본적인 법률 지식만 있어도 많은 분쟁을 예방하고 해결할 수 있다. (사진 = 제미나이)

 

◇ 계약갱신 거절 시 권리
건물주가 "더 이상 임차인을 받지 않겠다"고 계약갱신을 거절하는 경우도 있다. 이 경우 세입자의 권리는 다음과 같다. 첫째, "명도보조금" 청구권이다. 상가건물임차차보호법에 따르면 건물주가 갱신을 거절하는 경우, 세입자는 "명도보조금"을 받을 수 있다. 이는 새로운 점포로의 이전비, 이사비, 각종 손해배상금을 포함한 개념이다. 금액은 보통 최후 임차료의 3배 이상이다. 

 

둘째, "영업손실배상금" 청구권도 있다. 갑작스러운 이전으로 인한 영업 중단 손실을 보전받을 수 있다. 인천의 한 옷가게 점주는 건물주로부터 계약갱신 거절을 받았다. 변호사와 상담 후 "명도보조금과 영업손실배상금을 청구하겠다"고 통보했고, 건물주가 합의금을 제시했다. 최종적으로 2000만원의 합의금을 받았다. 계약갱신 거절을 통보받으면 즉시 법률자문을 받는 것이 중요하다.

 

 

소상공인포커스 / 이경희 기자 leegh0224@bizfocus.kr