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| ▲공유오피스 김동문 센터장.(사진=김진우 기자) |
김동문(65) 센터장은 2000년부터 경기도 성남시 분당구 야탑동에 소재한 공유오피스 사업을 23년째 운영하고 있다.
해당 사업에 대해 김동문 센터장은 스타트업이나 벤처업을 위해 작은 사무실이 필요한 자영업자들에게 보증금 없이 사무실을 제공한다고 소개했다.
이어 공유오피스 업이 생긴 지는 한 30년~40년 됐는데 10년 전부터 우리나라 5대 재벌들이 공유오피스 시장에 진출하고 있다고 설명했다.
그러면서 30년 전에는 공간 제공이었지만 대기업이 제공하는 공유오피스는 공간 제공뿐만 아니라 기술 관련 아이디어 등 소프트웨어적인 인프라는 물론 세금 관계 등 여러 가지 법률적인 인프라를 마련해 놓고 제공하다 보니까 그만큼 비싸다고 덧붙였다.
반면, 김 센터장은 소프트웨어적인 인프라를 갖출 수 없어 공간 제공에 더 중점을 두고 있지만, 자신은 건물 소유자인 덕분에 2000년 오픈할 때부터 현재까지 흔하게 전매로 거래되는 가격보다 훨씬 저렴한 가격을 유지하고 있다면서 그의 철학을 내비쳤다.
그럼에도 불구하고 영세민이 사업을 시작하는 경우 대기업이 제공하는 정보 등의 서비스를 받지 못하는 현실을 토로하며 그런 부분을 정부가 교육이나 정보 제공을 통해서 보완해 줬으면 좋겠다는 바람을 전해 영리보다 소비자 입장을 우선하는 그의 마음을 엿볼 수 있었다.
그는 전체 창업자 중에서 이윤을 창출하면서 사업을 최소한 5년 유지하는 사람들이 25% 미만이라고 전하며, 5년 이상 사업을 이끌어가더라도 법을 모르면 구렁텅이에 빠진다면서 민법과 상법, 자신의 업종과 관련된 법은 최소한 알고 사업해야 한다고 아낌없는 조언을 남겼다.
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| ▲공유오피스 내부 전경.(사진=김진우 기자) |
<다음은 김동문 센터장과의 일문일답>
Q. 현재 하고 계신 일에 대해 소개 좀 해주세요?
A. 저는 공유 오피스를 운영하고 있는 센터장이면서 실질적인 소유자예요. 그런데 공유 오피스 이외의 남는 일부분은 임대하고 있어요. 그러니까 임대는 남은 부분을 임대할 뿐이지 실질적으로 자영업 하고 있는 것은 공유 오피스예요.
Q. 공유 오피스가 기존 임대업과 어떻게 다른지 설명 좀 부탁드립니다.
A. 공유 오피스 개념이 굉장히 대중적이면서도 일반 분들이 잘 모르는 부분이 있어요. 공유 오피스 업이 생긴 지는 한 30년~40년 됐는데 근자에 한 10년 전부터 우리나라 5대 재벌들이 공유 오피스 시장에 진출하고 있어요. 그것은 미국, 유럽 등 외국에서 공유 오피스가 벤처나 스타트업으로서 성공한 사업인데요. 그러면서 한국에도 외국 기업이 진출하다 보니까 한국에서도 그 사업이 미래에 블루 산업이라는 판단이 돼서 그런지 대기업들이 한 10년 전부터 뛰어들고 있어요.
두산 그룹이나 현대 그룹 등 대기업들이 참여해서 일반적으로 그 사람들은 보통 사무실 면적을 3000평, 5000평, 1만평 그러니까 대형 건물 하나를 다 쓰고 있는 형태죠. 그러면서 대기업은 스타트업이나 벤처업을 위해 작은 사무실이 필요한 자영업자들에게 보증금 없이 사무실을 열 수 있게끔 기반을 만들어 줄 수 있는 장점이 있죠. 그게 공유 오피스의 실질적인 개념이에요.
Q. 보증금 없이 사무실을 빌려서 쓴다는 말씀이군요.
A. 네. 그 작은 사무실을 얻는 사람들마다 업종들이 가지각색으로 다양한데요. 그 업종들을 충분히 채워줄 만한 인프라를 즉, 사무실 사무기기 전체는 물론이거니와 냉·난방 시설과 정보 등을 충분히 완비했기 때문에 대기업에서 뛰어드는 거거든요. 예를 들어서 국제 무역 거래를 하거나 금융을 할 때 자영업자들이 아이디어는 좋고 사업적인 발전에 도움이 될만한 외국의 어떤 기반이나 외국의 인맥을 갖고 있을지라도 막상 출발하려고 하다 보면 사업 시작에 필요한 기반이 부족해요.
그런 부분에 대해서 공유 오피스에서 사무실과 정보를 제공하고 세금 관계 등 여러 가지 법률적인 인프라를 마련해 놓고 제공하다 보니까 그 정도의 인프라를 갖고 출발하면 성공의 기반이 될 수 있기 때문에 다소 비쌀지라도 공유 오피스를 이용하려고 하죠. 이게 한 30년 전에는 공간 제공이었어요. 그러나 근자에는 공간 제공뿐만 아니라 기술 관련 아이디어 등 보이지 않는 소프트웨어적인 인프라를 함께 제공하기 때문에 대기업의 공유 오피스는 굉장히 비쌉니다. 하지만 공유 오피스가 비싸더라도 보증금이 없고 처음에 시작할 때 들어가는 자본이 절약되기 때문에 처음에 6개월~1년 정도 자기 자본이 축적되면서 안정되고 나면 이후에 독립할 수 있게끔 기반을 마련할 수 있죠.
처음에 시작할 때 그런 게 필요한 사람들을 대기업에서 모집해서 공유 오피스를 운영하고 있어요. 반면 우리 같은 자영업자들은 소프트웨어적인 인프라를 갖출 수 없으니까 공간 제공에 더 중점을 두고 있어요. 저 같은 경우는 작은 공유 오피스업이기 때문에 사무기기 정도만 제공하면서 자본금 없이도 출발할 수 있는 공간을 제공하는 거죠. 이렇게 작은 원시적 공유 오피스 업을 하는 사람들은 대개 어느 일정 공간을 임차해서 자기가 필요한 양만큼 소규모로 분할을 해서 사무실 공간이 필요한 사람들에게 임차료를 받고 재임대를 해주는 전매를 합니다. 하지만 저는 소유자이기 때문에 전매를 하지 않고, 제 것을 수요자들에게 재임대하지 않는 만큼 보다 저렴하게 제공하고 있는 장점이 있죠.
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| ▲공유오피스텔 내부 전경.(사진=김진우 기자) |
Q. 이 건물에서 센터를 운영한 지는 얼마나 되셨나요?
A. 저는 2000년부터 했어요. 그러니까 20년 이상 됐죠. 2000년 그쯤이나 바로 전쯤에 해당 업종이 국내에 새로운 사업으로 시작된 시기였어요. 그 당시에 전국에 몇 개 있을까 말까 할 정도로 소문도 없었죠.
Q. 공유 오피스 업종을 선택하게 된 특별한 계기가 있나요?
A. 사무실을 작게 여러 개로 분할한 계기를 말씀드릴게요. 영어 회화를 배우고 싶은 사람들에게 외국 원어민들과 직접 영상 통화를 시켜주는 사업이 한 이십여 년 전에 우리나라에서 성행이 됐다가 그냥 수그러들고 말았는데요. 그 당시에 인터넷 전화 이런 것들이 막 생기면서 외국과 연결될 수 있는 초창기에는 좀 활성화 돼 갔었거든요. 사실 저는 외국 원어민들과 회화를 배우고 싶은 한국 사람들에게 영상으로 통화시켜 주는 영어 교육 사업을 하려고 그 사무실을 1인실, 2인실로 쪼개놨던 거거든요. 하지만 영상으로 통신을 원활하게 할 수 있을 만큼 기술적으로 뒷받침되지가 않았어요. 그냥 통화만 하면 될 일을 영상으로 보는 이유는 원어민들의 제스처나 입 모양 이런 걸 부가적으로 보는 것까지 서비스를 받고 싶어서 영상 통화하는 건데요.
영상이 끊긴다든가 영상이 쪼개진다든가 그러면 그 기능이 떨어지니까 통화하는 것과 다를 바가 없거든요. 그러다 보니까 기술적으로 시작은 했지만 실질적으로 영상 통화가 원활하게 되지 않아서 그 사업이 실패했죠. 저를 비롯해서 프랜차이즈 본사에서도 그 사업이 실패했기 때문에 결국은 각 프랜차이즈 지점들이 다 무너질 수밖에 없었죠. 그런 계기로 사무실을 꾸몄다가 사업이 안 되니까 특별한 계기 없이 이렇게 공유 사무실을 운영하기 시작한 거죠.
Q. 이 센터를 소개한다면?
A. 초기 사업을 가장 밑바탕에서 서민적으로 출발하려고 하는데 사무실을 임차하는 돈도 필요하고 사무기기와 통신이 다 있어야 되거든요. 기술과 자본금 등 아무것도 없는 사람은 마음만 있고 시작을 못 하는데 저희 센터는 그런 걸 저렴하게 제공하는 업종이고요. 저희는 초고속 인터넷을 제공하면서 조용하게 혼자 독립적으로 일할 수 있게끔 24시간 개방하고 있어요. 칼라 복사, 인쇄, 팩스에 필요한 사무기기, 공용 컴퓨터 등을 제공하고 있고요. 공기청정기, 온수, 냉수 등 4계절 내내 쾌적하고 따뜻하면서 아늑한 공간을 제공하고 있어요. 이런 데서 성공해서 점점 한 단계 한 단계 자기 능력대로 발전해서 독립해 나가는 거죠.
Q. 보증금 없이 월세를 받는 거죠?
A. 네. 기본 사무용 책상 2개 들어가 있는 공간인데 냉난방비 등을 모두 포함해서 25만 원에 제공하고 있죠. 실질적으로 잉여로 남아 돌아가는 공간은 없죠. 조금 더 비용을 받음으로 해서 수요와 공급을 적절히 조절할 수도 있지만 그걸 신경 쓰느니 차라리 더 싸게 해서 항상 만실로 유지하는 게 제 개인적인 사업 이념입니다.
Q. 사무실마다 평수가 다양하죠?
A. 그렇죠. 그래서 저희는 1인실부터 5인실까지 있어요.
Q. 이 센터를 시작할때 세운 경영 원칙이 있다면?
A. 저뿐만 아니라 옛날부터 누구든지 간에 금수저로 태어나지 않고 처음부터 좋은 환경이 아닌 사람들은 새롭게 시작할 때 다들 똑같이 힘든 과정을 거쳐서 조금씩 성공해 가는데요. 그런 사람들에게 소유자로서 드릴 수 있는 혜택은 다른 데보다 저렴하게 공간을 제공해 주는 건데요. 결국은 상대방과 저 모두 다 윈윈이라고 생각해요. 좀 더 저렴하니까 저도 경제활동 하는 거고 그 사람들도 저렴하게 들어와서 사업하려고 하는 거고 서로 득이 있으니까 거래하는 거죠.
Q. 이 일에 종사하면서 가장 만족스럽고 긍정적으로 기억되는 일이 있나요?
A. 그런 일이 많아서 몇 가지로 간추릴 수가 없어요. 계속적으로 사업을 번창하는 사람들을 볼 때 대리만족을 느끼죠. 지금도 우리 사무실 2호, 3호를 사용하는 사람들은 아주 조그만 데이터를 조금씩 늘려가면서 그런 사람들이 향후에는 발전이 돼서 크게 얻어서 나가서 승승장구하는 모습을 볼 때 보람을 느껴요.
Q. 요즘 1인 창업자들이 늘면서 공유 오피스를 찾는 사람들이 많은 것으로 알고 있는데요. 요즘 추세는 어떤가요?
A. 경기가 안 좋을 때도 공유 오피스를 많이 찾을 수도 있는데요. 반드시 그렇다고 볼 수도 없어요. 경기가 조금 활성화되면 돈 있는 사람은 규모 있는 것을 찾고요. 또 경기가 안 좋으면 규모가 좀 있는 사람들이 줄이려고 이쪽으로 옮겨 오기도 해요. 경기가 좋든 안 좋든 영세적인 공유 오피스는 그냥 유지가 되고 있다고 보면 돼요.
Q. 경기의 흐름을 크게 탄다고 보기는 어렵겠군요.
A. 네. 영세민과 소상공인 사업의 출발점이기 때문에 기본적으로 수요가 항상 있을 수밖에 없다고 봅니다.
Q. 요즘 물가가 치솟는 추세와 관련해서 이곳 전기세, 냉·난방비 등 시설 유지비가 상당히 부담스러울 것으로 예상되는데요. 이 부분에 타격이 없나요?
A. 운영하는 사람으로서는 그만큼 지출이 늘어나기 때문에 현 상태를 유지하기는 조금 힘들죠. 그러면 덩달아서 물가가와 공과금이 오르는 것만큼 덩달아서 임대료도 상승할 수밖에 없는데요. 저는 임대료를 더 받아서 수익을 반드시 과거처럼 맞추려고 하는 취지는 아니기 때문에 그냥 저는 소유자로서 임차인에게 안정적으로 임대료를 유지하려고 해요. 저는 2000년도에 이 사업을 시작할 때부터 지금까지 일관된 가격을 유지하고 있습니다. 오래전부터 제 소유의 건물이기 때문에 임대료 유지가 가능한 거죠.
Q. 코로나19로 많은 자영업자들이 어려움을 겪었는데요. 코로나19 당시와 지금 상황을 비교한다면?
A. 별 차이는 없는데요. 제 개인적으로 코로나 상황과 지금 달라진 모습을 얘기하기 힘든 이유가 제가 소유자다 보니까 임차 관계에서 재임대하는 중간 단계가 없는 데다가 코로나 때나 지금이나 워낙 저렴하게 제공하고 있기 때문에 늘 만실이 유지되고 있거든요. 그러니까 코로나 전이나 코로나 때나 지금이 별 차이가 없어요.
Q. 현재 가장 어려운 점이 있다면?
A. 기술이 있다든가 어떤 자기들만의 독특한 기술을 독자적으로 갖고 있다든가 이런 사람들이 이제 스타트업에 발을 들이는데요. 거기까지 온 사람들이 아니고요. 그보다 전 단계인데요. 기술이 있다든가 어떤 인맥이 있다든가 이런 것도 어느 정도 진행됐을 때 그 단계가 오는 건데요. 작은 거 갖고 소소하게 시작하는 사람들의 출발선이기 때문에 현재 가장 어려운 점을 생각하기 전 단계의 수요자들이니까 거기까지 생각해 볼 수는 없는 것 같아요.
Q. 정부에 그런 분들에게 필요한 교육이나 정보 제공을 바란다는 말씀인가요?
A. 김대중 정부 때가 98년도예요. 그러니까 벤처기업 활성화 지원법이 막 생긴 게 98년도예요. 그때부터 코스닥이라는 시장도 커지기 시작한 거고요. 그때는 정책들이 많이 나왔는데요. 그것도 기술이라도 한 가지 가지고 있거나 아이디어라도 있어서 현실에 어떤 사업으로 연결할 수 있는 단계의 사람들을 대상으로 했던 건데요. 그보다 훨씬 전 단계가 지금 이 공유 오피스를 이용하는 사람들이란 말이에요. 이런 사람들에게 지원해 줄 수 있는 거는 꽤 많은데요.
사업자 등록을 내면서 이렇게 한 평 내외의 사무실에서 사각 공간에 갇힌 듯이 뭔가 사업을 꿈꾸는 영세민들에게 가장 윗 단계에 경제 활동을 하는 사람들에게 대기업에서 공유 오피스를 운영하면서 인프라를 제공하듯이 정부가 그런 걸 제공한다면 그게 초기 단계의 발판이 돼서 이 사람들이 빨리 성공할 수 있겠죠. 그리고 사업으로 연결할 수 있겠죠. 그게 뭐냐 하면 세무 서비스, 법률 서비스, 유통업은 유통 서비스, 무역업은 무역 서비스, 건설업은 건설 서비스 이런 걸 대기업에서 갖고 시작하거든요.
Q. 시장 경제의 논리로 따지면 돈이 없는 분들 중에서 사업을 시작하는 경우 정보 등 반드시 필요한 서비스를 받지 못하는 구조가 되잖아요. 그런 부분을 정부가 교육이나 정보 제공을 통해서 보완할 필요가 있다는 말씀이군요.
A. 네. 그렇습니다.
Q. 앞으로 계획이 있다면?
A. 힘든 세상에서 해오던 사업을 돌리고 시작한다는 게 두려운 일이죠. 그런 모험적인 일은 가능하면 좀 신중해야 된다는 생각으로 살고 있어요. 현재 이 사업을 잘 유지하는 방향으로 노력하고 있어요.
Q. 창업을 준비하는 분들께 조언한다면?
A. 사업이라는 게 아무나 하는 게 아닌데요. 대기업을 간다든가 공모를 한다든가 완전한 자기 직업이 없을 경우에 사업을 하는 사람이 있고, 뭔가 자기가 뜻이 있고 계획이 있고 그 계획 속에는 자기가 기술적으로 혹은 학문적으로 보장되는 걸 갖고 있어서 사업하는 사람이 있거든요. 시간이 지나고 보면 대다수 사업들이 성공하지 못하는데요. 자영업자들이든 소상공인이든 사업을 시작해서 실질적으로 그 영리를 나눠가지면서 5년을 유지하는 사람들이 실질적으로 25% 미만이라고 언론에서 보도되고 있거든요.
그럼 나머지는 그만큼 사업적인 이득을 못 보고 실패했다는 거죠. 그걸 뛰어넘어서 비즈니스적으로 이익이 남아서 5년 이상 계속 사업을 이끌어가더라도 하다 보면 구렁텅이에 빠져서 헤어나지 못하는 경우가 있어요. 내가 법을 모르기 때문에 구렁탱이에 빠지거든요. 그래서 기본적인 법은 알고 사업을 해야 된다고 생각합니다. 법 중에서 일반적인 민법과 상법, 자기가 하는 일과 관련된 법은 최소한 알고 사업해야 해요. 그래야 크나 작으나 사업가가 되는 것이라고 생각합니다.
소상공인포커스 / 김진우 기자 jwkim@gmail.com
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